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特別說明：本文寫作中所用數據主要來自於國傢統計局發佈的“70個大中城市房價指數”。筆者采用特殊的算法進行瞭整理和加工。
在2018年2月，“90平米以下”的戶型又扛起瞭漲價的大旗，環比漲幅為0.4%，而中等戶型微跌0.1%，大戶型微漲0.1%；
成都街景，圖片來自於網絡
一，本輪成都二手房價格走勢回顧
——70個大中城市樓市走勢巡回點評之二
別激動，本文說的是成都的二（er）手（shou）房（fang）！
租房裡的愛情
市場要漲的時候筆者會說漲，市場跌的時候筆者也會說跌。筆者既不“唱多”也不“唱空”。
客觀、理性地分台中逢甲飯店｜台中逢甲飯店推薦析成都二手房市場的走勢。
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在2018年1月，成都的二手房價格指數在繼2015年6月開始的31個月之後（期間僅在2015年10月和12月有過兩次微弱的環比下跌），首次出現瞭環比下跌；
(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)
2013年以來，成都的二手房市場經歷瞭非常明顯的三個階段，本文分別總結如下：
從實際情況來看，這一輪上漲周期下來，成都市區不少地方的二手房是翻瞭倍的。但是不能否認的是，類似新津牧馬山這樣的區域，二手房也基本沒有怎麼漲。更遠一些的浦江、都江堰等區域，二手房上漲幅度也不明顯。而在成都西部占據較大面積的崇州、大邑、邛崍這三個市縣，二手房在這一輪樓市周期裡上漲幅度也不大。
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第三，綜合以上兩點分析，本輪成都二手房的下跌最可能的形態是“連續陰跌”，即二手房價指數每個月的環比跌幅在0.3%左右，整體的跌幅也不會特別大，估計在10%以內（很可能是7%左右）。但是落實到個體樓盤，這個跌幅的差異性就會很大瞭。比如近期筆者在中介調研，有二手房業主的掛牌價是400多萬元，經過和買傢討價還價之後，總價少瞭40多萬成交。和業主的掛牌價相比，成交價已經下跌瞭10%。因此，如果和當前二手房的掛牌價相比，在未來的下跌周期內單個樓盤下跌20%甚至以上的案例應該大有人在。
可見，自2013年以來，成都的二手房市場鮮明地分成瞭三個階段，包含瞭完整的一輪“上漲——下跌——再上漲”的過程。
至此，成都的二手房價格指數已經毫無懸念的步入瞭下跌通道。實際上，在2018年的3月和4月，成都二手房市場“松動”的“體感”已經非常之明顯瞭，比如賣傢掛牌猛增、成交萎縮，等等。
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
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上面鋪墊瞭這麼多，想必各位讀者朋友最關心的問題是：成都的二手房市場當前到底處於一種什麼樣的狀態呢？
印象比較深的是“5.15”成都樓市調控升級以後，還有讀者來給筆者留言說：“真心感謝劉老板兩年前寫得那篇成都主升浪的文章，振聾發聵，驚醒夢中人，感激不盡！”對此筆者回復到：“我隻是客觀描述和分析市場走勢，不構成投資建議。我的文章這位朋友覺得有用就好，感謝！”
比如在“見頂”的2017年12月，“90平米以下”的戶型漲幅最大，環比增幅達到0.3%，而中大戶型的漲幅均為0.1%；
(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)
很多外地來蓉的朋友隻盯著高新南區和金融城，但實際上成都全市面積達1.4605萬平方公裡，隻比北京的面積（1.641萬平方公裡）小一點，比國內很多大中城市的面積都大（比如：是香港的13.22倍，深圳的7.31倍，上海的2.30倍，廣州的1.96倍）。
向南跨過天府立交，你就是新成都人
成都夜景，圖片來自於網絡
筆者為什麼會做出這樣的判斷？筆者自創有一套獨特的數量分析模型，結合大數據和人工智能的先進算法，在一定程度上可以對樓市的走勢做出較為準確的判斷。當然，您也可以覺得筆者在故弄玄虛。那麼筆者就說這是自己夜觀天象得到的啟發罷瞭。反正都差不多就這個意思。
在2018年2月，成都的二手房價格指數又出現瞭一定幅度的環比上升，但實際上這已經是受春節的“返鄉置業”因素影響而產生的“回光返照”瞭，而且該月的反彈也未能超過2017年12月所創下的階段性頂部（炒股的朋友們應該都知道筆者在說什麼，這不就是K線裡經典的“雙頭”走勢嗎？）；
遍佈成都的高架、下穿和立交橋
（2012年12月按同期新房的數值逢甲夜市住宿｜逢甲夜市住宿推薦折算）
相對於2013年以來北京房價（特別是二手房）的較大漲幅而言，在過去一年北京二手房整體下跌6.6%的幅度並不能算大。
央視關註全國多地密集出臺樓市調控新政
事實上，雖然成都的二手房價格在2017年的12月就已經創下瞭本輪行情的階段性高點，但是在市場的一片“盲目”之中，這一向下轉折的“拐點”卻又經過瞭四個月的膠著才得以確立。
成都行政區劃圖，圖片來自於網絡
在2018年3月，三個面積段的戶型都在跌，其中大戶型跌得最厲害，達0.9%，而中小戶型跌幅較小，分別為0.3%和0.2%；
但是肯定還是有讀者會問筆者“新房怎麼樣？”這樣的問題。對此有疑問的讀者，歡迎移步閱讀筆者的另外一篇文章——《後市影響：樓市新政後成都搖號中簽率將大幅提升》，內有討論。
成都的商業區
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“一二三四線”城市out瞭！中國城市間樓市梯隊的新劃分
軟件園，成都新一代高富帥的聚集地
在2018年4月，成都的二手房指數繼續以0.3%的較大跌幅環比下跌，再次確認瞭下跌走勢。
事後諸葛亮那不叫本事。筆者在2017年3月份就曾公開預測：樓市將於今年十月開始整體轉向，不同城市有先後。可參見2017年3月《21世紀經濟報道》對筆者的采訪，白紙黑字寫起的，全國幾十傢知名媒體也轉載瞭這篇報道。2017年5月，在成都本地知名媒體《華西都市報》的采訪中，筆者再次重申觀點如下：“當前樓市處於政策的持續收緊期，調控力度不斷加大。市場本身雖然有所降溫，但一定時間內還會延續之前的熱度，這有一定的慣性。所以目前處於樓市的膠著期，或者說是政策的踩剎車期。這一階段的特點是量縮價穩。但隨著政策的持續收緊，甚至伴隨著加息等因素的出現（北京已經開始定向加息瞭），我預測樓市在今年四季度出現向下的調整是大概率事件。”
快評：成都搖號選房再打補丁，剛需優先保護首次置業
當然，也有可能存在二手房交易時的“陰陽合同”問題，但在去年成都升級相關調控政策之後，二手房交易中的這些不規范情況越來越少瞭。
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到瞭2018年4月，三個面積段的戶型依然都在跌，但大戶型跌幅最小，為0.2%，中小戶型跌幅稍大，均為0.4%。
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在《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文中，筆者這樣總結瞭本輪北京二手房的走勢，逢甲夜市飯店｜逢甲夜市飯店推薦對當前成都二手房市場的走勢也是一個很好的參考：
二，當前成都二手房市場的狀態
2018年5月19日
金融開放能否讓外資銀行在華“逆襲”？
在2018年3月，成都的二手房指數以0.4%的較大跌幅環比下跌，正式拉開瞭下跌大幕；
大時代！美國加息和貿易戰讓中國樓市緊張？
第一階段：2013年1月——2014年3月，連漲瞭15個月，累計漲幅約為9.22%。
在2018年1月，“144平米以上”的大戶型的環比漲幅較大，為0.5%，而中小戶型的價格均在走跌，跌幅都較大，分別為0.5%和0.4%；
本輪樓市周期成都二手房價格的階段性頂部示意圖
四川電視塔，圖片來自於網絡
顯然，隨著成都二手房價格的走低，“價差”減少，對投機性購房需求的吸引力也會減弱。
分面積段來看，成都的二手房市場在不同月份之中不同面積段的價格走勢互有交錯。
接下來讀者朋友們肯定又要問：會跌多少？持續多久？
確實也經常有讀者給筆者寫來感謝信，說2016年看瞭筆者那篇文章馬上買瞭房，不然現在會怎麼怎麼樣。筆者也隻是淡定地一笑而已：筆者從來就不鼓勵炒房。筆者隻是在做客觀的市場研究而已。
首先，房地產行業具有鮮明的周期性，有漲有跌，漲跌互現。這一輪過瞭還有下一輪。成都作為一個高增長城市來說的發展勢頭喜人，也許下一輪成都的二手房還會創出新高，所以本文強調的是“階段性頂部”。
這句話要從幾個方面來理解。
其次，既然當前的“頂部”已經確立，那麼接下來的走勢應該是持續走低的。
對此本文解讀如下：
第一，成都不論從城市經濟還是從樓市本身來說，“基本面”都是很好的，所以不用擔心在東北城市出現過的“斷崖式”下跌。
第二，由於“限售”這一政策規定的存在，所以實際上對下跌中的樓市而言也是一種保護——因為買房後短期內想賣也賣不出去。等三年的限售期結束，那可能都是下一個樓市周期瞭。
第四，既然已經形成瞭一個“趨勢”，那麼這就不是幾個月之內這樣的非常短的時間就可以結束的。根據筆者的研究，本輪成都二手房的下跌至少會持續一年。實際上，一年不一定剎得住車。一個樂觀的估計，在2019年初或者上半年，成都的二手房價格有望再次回暖。但這隻是樂觀的估計。如果情況嚴峻一點，那麼本輪的下跌周期拖得更長一點也是完全可能的。
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從目前（指2018年2月）北京二手房指數的“點位”來看，整體上說，北京目前二手房市場的平均價格水平已經回到瞭2016年8月到9月之間的水平（即高於8月但略低於9月）。但如果我們從2013年以來的較大周期來看，北京二手房的整體水平目前仍屬高位。本輪北京二手房的上漲周期非常清晰，從2014年10月開始，到2017年3月結束，連漲瞭長達30個月，堪稱一輪大牛市！
本輪樓市周期北京二手房格走勢圖（2012年12月=100）
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如果按照截至2018年2月來看的話，那麼北京的二手房均價在十一個月內下跌瞭6.6%！請註意這是北京全市整體意義上的均價下跌。而如果談及具體樓盤，那麼網上所傳的北京部分區縣有樓盤房價下跌20%，則是可能的。在網上的二手房中介數據顯示，的確有樓盤在一年之中下跌瞭20%-30%。如果把范圍擴大到環京區域（比如著名的燕郊），那房價下跌50%的樓盤也是有的。
從2013-2016年的這四年來看，北京的二手房價格指數累計漲幅達89.76%，排在70個大中城市的第二位，僅略低於第一名深圳，但卻甩瞭第三名上海幾個檔次（上海同期的二手房累計漲幅為65.47%）。如果單看2016年，北京的二手房價格指數的漲幅同樣穩定地排在70個大中城市的第二位，達36.73%（註:第一名為合肥）。
（2012年12月按同期新房的數值折算）
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三，“歷史戰績”：之前筆者對樓市拐點的判斷
2017年11月27日，筆者發表瞭一篇題為《2017年10月：全國樓市向下調整的拐點初步確立，潮退開始》的文章，結論是“全國樓市向下調整的拐點初步確立，這一輪樓市熱度的潮退正式開始拉開帷幕。”。
本輪樓市周期成都二手房價格走勢三階段示意圖
因此，拉通平均下來看，成都全市范圍內的平均漲幅就不算特別大。
而這當然不是筆者第一次判斷樓市拐點瞭。
這樣一對比，可以看出在這一輪的上漲周期之中，成都雖然個別區域和樓盤的二手房價格增幅較大，但是放在全國大中城市的背景下來看，成都二手房的漲幅並不算特別突出的。
上面三幅圖均為筆者公號文章的截圖（有發文的具體時間）。顯然，如果您當時看瞭這三篇文章，現在資產估計應該翻瞭幾番瞭，也不用還在那兒操心搖號的事情。
實際上，房地產也可以看作是一門高技術含量的學科，而不僅僅是磚頭、鋼筋和水泥。在大數據和人工智能時代，對樓市走勢的判斷也日益專業化，這大大增加瞭“從眾跟風”的參與人做出正確判斷和決策的門檻。一步走錯，就有可能從“抄底”變成“接盤”。
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(數據來源：筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)
什麼房價漲跌之類的事情沒有什麼意思，筆者現在更關心社會發展和人類進步，當然，還有世界和平。
繼上期《11個月二手房均價下跌6.6%！——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文之後，作為“70個大中城市樓市巡回點評”系列解讀的第二期，筆者把成都作為本次巡回點評的第二站。
當然，信不信那是讀者您的事情。
熊貓在地球上存在超過800萬年，卻根本不關心房價問題
最近經常有業內朋友問筆者：當前成都樓市的“困局”如何破？筆者的回答是：等二手房跌。隨著二手房價格的自然回調，同區域的“價差”即會隨之縮小。舉個簡單的例子。比如某區域新房價格是1.5萬元/平米，二手房價格是2萬元/平米，初始的價差是5000元/平米。如果二手房的價格下跌10%，變成瞭1.8萬元/平米，那麼新的價差就是3000元/平米。如果二手房的價格下跌20%，變成瞭1.6萬元/平米，那麼價差就隻有1000元/平米瞭。根據前面的分析，在一個下跌周期內，單個二手房可售單位價格下跌20%左右成交並非難事。
跌瞭！成都二手房價格階段性頂部確立
當然，限購升級和搖號變嚴，本來也會促使搖號的中簽率提高。
市場（即二手房跌）因素和政策（即調控升級）因素兩相疊加，將共同促使成都的樓市進行“軟著陸”。
從天府廣場一路向南，60餘公裡外的視高能否安然度過這一輪下跌周期？
最後，請註意：本文壓根兒沒有提“新房”的走勢。
需要特別強調的是，上面的漲跌幅度都是基於“70個大中城市房價指數”中的二手房指數來進行計算。也許會有細心的讀者指出，這個漲跌幅度與實際的“體感”存在差異。
鄭重提醒：
本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。
本文僅代表個人觀點，與所供職的單位無關。
- 完-
這其實很正常，因為台中逢甲民宿｜台中逢甲民宿推薦這是全市范圍內的平均指數。成都按照行政區劃來說的面積是很大的，不僅包括中心城區（含原來屬於“一圈層”的近郊區縣），也包括遠郊“二、三”圈層的區縣。
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作者介紹：
第三階段：2015年6月——2017年12月，幾乎連漲瞭31個月，累計漲幅約為11.70%。
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
企鵝號/頭條號/新浪微博等：@學者劉璐
微信訂閱號：liulu_cd
文：劉璐
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目前筆者已經可以明確地確認，2017年12月就是成都二手房價格的階段性頂部！
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對於後市而言，由於成都在“5.15”樓市新政中升級瞭限購措施，因而可以預期大戶型二手房的價格表現會相對堅挺，中小戶型的跌幅估計會更大一些。
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第二階段：2014年4月——2015年5月，幾乎連跌瞭14個月，累計跌幅約為6.41%。
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